DROIT IMMOBILIER

Détails des notions à maîtriser pour faire de l'accompagnement en droit de l'urbanisme.

Portée et enjeux des notions juridiques de l’urbanisme 

AMENAGEMENT du TERRITOIRE

Les LOIS d’AMENAGEMENT et d’URBANISME

( article L.111-1-1 du nouveau code de l’urbanisme applicable à compter du 1^er octobre 2007)

LES DIRECTIVES TERRITORIALES D’AMENAGEMENT

Des directives territoriales d’aménagement (DTA) peuvent fixer, sur certaines parties du territoire, les orientations fondamentales de l’Etat en matière d’aménagement et d’équilibre entre les perspectives de développement, de protection et de mise en valeur des territoires.

Principaux textes officiels  :

                Articles du Code de l’urbanisme :

PROJET d’INTERET GENERAL (PIG)

Code de l’urbanisme  : L-121-2 ; L-121-9 et R-121-3s

• Définition
• Procédure et prise en compte dans les documents d’urbanisme
• Contrôle du juge

OPERATION D’INTERET NATIONAL (OIN)

Code de l’urbanisme  : L-111-1-2 ; L-121-2 ; L-129-9 ; R-121-4-1

• le principe et sa transcription dans le code de l’urbanisme
• les effets juridiques du statut OIN dans les secteurs identifiés

LE SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE (SCOT)

Code de l’Urbanisme  : L-121-1s ; L-122-2s ; R-121-1s ; R-122-1s

• Présentation du SCOT

o    Les documents graphiques

o    Les dispositions facultatives relatives aux transports

• les textes qui s’imposent aux SCOT - le SCOT est soumis :

o    aux PIG (projets d’intérêt général)

o    aux DTA (Directive territoriale d’aménagement)

o    aux SDAGE (schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux)    

• le processus d’élaboration d’un SCOT
• la règle des 15 kilomètres

LES SCHEMAS DIRECTEURS

Institué par la loi d’orientation foncière n° 67-1253 du 30.12.1967

Evolution en SD (1983) en SDAU puis SCOT , PLU avec la loi SRU du 13.12.2000

• nature du SD
• compatibilité
• initiative
• élaboration
• contenu
• publicité

Loi n° 2000-1028 du 13.12.2000 (3 décrets d’application du 27.03.2001) et loi n° 2003 – 590 du 2 .07.2003 (Urbanisme et Habitat) complétées par l’ordonnance du 8.12.2005 appliquée depuis le 1^er octobre 2007.

• orientation
• contenu

• évolution de la loi

LE REGLEMENT NATIONAL D’URNANISME (RNU)

• la règle de la constructibilité limitée
• les dispositions réglementaires du RNU

• coexistence du RNU et d’un document d’urbanisme

LE PLAN D’OCCUPATION DES SOLS (POS)

Code de l’urbanisme : L-121-1s

• historique du POS
• Nature et effets du POS
• Elaboration et évolution du POS
• Les éléments constitutifs du POS

• la transformation du POS en PLU (plan local d’urbanisme)

LE PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)

Code de l’Urbanisme : L-121-1 ; L-123-1s ; R-121-1s ; R-123-1s

• le périmètre couvert par un PLU
• les éléments constitutifs du PLU

o    les annexes

• la compatibilité
• l’élaboration
• l’évolution

LA CARTE COMMUNALE

La carte communale est un document d’urbanisme simplifié dont peut se doter une commune qui ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu. Elle détermine les modalités d’application des règles générales du règlement national d’urbanisme (RNU) et est définie aux articles L.124-1 et suivants et R.124-1 et suivants du Code de l’Urbanisme ( loi n° 2000-1208 du 1.12.2000 article 6)

• Historique
• Elaboration
• Contenu
• Effet
• Révision

Les servitudes d’utilité publique sont des servitudes administratives qui doivent être annexées au Plan Local d’Urbanisme (PLU) conformément à l’article L.126-1 du Code de l’Urbanisme ( loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 article 55)

• servitudes de protection du patrimoine (monuments historiques et sites) (ZPPAUD )

Code de l’urbanisme  : L-430-1 (ancien)

o    un meilleur gage des responsabilités

o    trois conséquences juridiques

o    Renouvellement du contenu de la protection ;

• Des règles de protection servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements
• servitudes relatives à la défense nationale
• servitudes liées à la salubrité et à la sécurité publique (surfaces submersibles, plan de prévention des risques , protection autour des mines et carrières)

DROIT DE PREEMPTION URBAIN (DPU)

Code de l’urbanisme  : L-211-1s ; L-213-1s ; R-211-1s ; R-213-1s

• historique
• régime actuel

§  délégation du droit de préemption

o    opérations concernées

o    procédure de préemption

o    contentieux

o    utilisation d’un bien préempté

o    garanties du vendeur

ENQUÊTE PUBLIQUE

• le champ des enquêtes publiques
• définition
• types d’enquêtes publiques
• objectifs
• limites
• étapes d’une enquête publique
• le commissaire enquêteur

• registre d’enquête publique
• commission nationale du débat public

o    historique

o    Limite et difficultés du débat public

§  Limites liées aux critères de débat public

o    Modalités d’organisation du débat public

 

 

ETUDE D’IMPACT

La prise de conscience dans les années 1970 de l’urgente nécessité de protection de la nature s’est concrétisé notamment en France par plusieurs lois obligeant à réduire les nuisances et les pollutions et à atténuer les impacts des grands projets. Pour ce faire , des « études d’impacts environnementaux » (EIE) sont devenues obligatoires préalablement à la réalisation d’aménagements ou d’ouvrages qui, par l’importance de leurs dimensions ou leurs incidences sur le milieu naturel , pourraient porter atteinte à ce dernier. Ces études d’impact visent à apprécier les conséquences des projets pour en limiter les impacts négatifs.

Articles de base : Code de l’Environnement et Code de l’urbanisme

• Code de l’Environnement  :

• Code de l’Urbanisme

o    L.424-4

 Mesure Conservatoire :

• Définition
• Controverses

Mesure Compensatoire

• Définition
• Controverse

DECLARATION d’INTENTION d’ALIENER (DIA)

Code de l’urbanisme  : L-213-2 et R-213-5s

• notice explicative
• imprimé cerfa

LA ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE

Articles L.212-1 s ; R.212-1 s du CU

• Evolution historique des ZAD
• Création des ZAD et périmètres provisoires de ZAD

• Exercice du droit de préemption

LA ZONE d’AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC – généralités )

Code de l’Urbanisme  : articles L-123-3 ; L-123-11 ; L-123-15 ; L – 311 et s

                                                                  R – 311-1 s ; R – 311-1s

·         Définition

·         Définition juridique des conventions de ZAC privée

·         Le régime juridique de passation des conventions de ZAC privée

LES ESPACES NATURELS SENSIBLES DES DEPARTEMENTS

Articles L.142-1 s et R.142-1 s du Code de l’Urbanisme

L’espace naturel sensible est un outil de protection des espaces naturels par leur acquisition foncière, mis en place dans le droit français et régi par le code de l’urbanisme

·         intérêt et limites

LES RESERVES FONCIERES

Article L.221-1 s du Code de l’urbanisme

( loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ,article 26-X)

LES AUTORITES COMPETENTES EN URBANISME

L’ETAT POUR LES PREVISIONS

c/f lois d’aménagement et d’urbanisme

LE MAIRE   

Rôle du Maire en matière de délivrance des autorisations de construire notamment…..

LE PREFET

CONTRÔLE de LEGALITE

                Le contrôle de légalité est, en France, une procédure par laquelle le représentant de l’Etat (préfet ou sous-préfet) s’assure de la conformité à la loi des actes pris par les collectivités territoriales et certains établissements publics.

                Le contrôle le plus connu est celui du préfet sur les collectivités locales, qui se fonde sur l’article 72, dernier alinéa, de la Constitution du 4 octobre 1958 : «  dans les collectivités territoriales de la république , le représentant de l’Etat, représentant de chacun des membres du Gouvernement, à la charge des intérêts nationaux , du contrôle administratif et du respect des lois. ». La procédure est précisée dans le Code Général des Collectivités Territoriales.

LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DE l’EQUIPEMENT (DDE)

Jusqu ‘en 2001, les services de l’Etat pouvait exercer des missions de maîtrise d’œuvre pour les communes sur simple demande de leur part. (délibération puis autorisation préfectorale) . Désormais , ils sont soumis au Code des marchés Publics dans les mêmes conditions de concurrence que les bureaux d’études privés.

Cependant en matière d’assistance pour instruction des PC, la DDE continue à assister les petites communes non pourvues de services techniques étoffés.

·         rôle d’assistance de la DDE

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Comprendre les objectifs de la réforme du régime des autorisations de construire applicable à compter du 1^er octobre 2007 (certificat d’urbanisme – permis de construire et autorisations d’urbanisme « ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 »

LA REFORME DU REGIME DES AUTORISATIONS D’URBANISME

(Certificat d’Urbanisme – Permis de Construire – et Autorisations d’Urbanisme) Ordonnance n° 2005- 1527 du 8 décembre 2005 – Application 1^er Octobre 2007

BASES LEGALES  

• Rapport au Président de la République relatif à l’Ordonnance n° 2002-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme
• Ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme .
• SENAT : Projet de Loi n° 232 ratifiant l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme - 2 mars 2006
• MINISTERE de l’EMPLOI – Circulaire UHC/PA 3 n° 2006-12 du 17 février 2006 relative au rôle de l’Etat pour favoriser la prise en compte des besoins en logements dans les documents d’urbanisme – BO du 30 mars 2006
• Décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’Ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations de construire .
• Décret n° 2007-817 du 11 mai 2007 relatif à la restauration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme.
• Décret n° 2007-936 du 15 mai 2007 relatif à la réhabilitation des ensembles commerciaux dans les zones urbaines sensibles et modifiant le code de l’urbanisme.
• Arrêté du 6 juin 2007 relatif au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le code d’urbanisme.
• Décret n° 2007-1177 du 3 août 2007 pris pour l’application de l’article L.111-3-1 du code de l’urbanisme et relatif aux études de sécurité publique.
• Arrêté du 10 septembre 2007 relatif aux attestations de prise en compte des règles de construction parasismique à fournir lors du dépôt d’une demande de permis de construire et avec la déclaration d’achèvement de travaux.
• Arrêté du 11 septembre 2007 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le code d’urbanisme .
• Arrêté du 28 septembre 2007 relatif à l’implantation des habitations légères de loisirs , à l’installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes et au camping et modifiant le code de l’urbanisme.
• MINISTERE de l’INTERIEUR – Circulaire NOR INT/K/07/00103/C du 1^er octobre 2007 relative à l’application de l’article L.111-3-1 du code de l’urbanisme.

 

Rappel des différents articles du CU

• des procédures regroupées

o    11 régimes d’autorisation et 5 déclarations

o    sont fusionnés en 3 permis

o    et une déclaration préalable

o    auxquels s’appliquent :

• des champs d’application plus précis
• des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers de demande
• une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes.

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