Réaliser en toute sécurité l'audit préalable à l'opération immobilière.
Définir la stratégie de financement à adopter et ses enjeux fiscaux.
Maîtriser les cessions d'immeubles à travers les cessions de titres.
Optimiser les négociations et réussir la rédaction des actes de cession ou d'acquisition d'actifs immobiliers.
Méthode pédagogique : Deux exercices pratiques sont proposés aux participants afin de maîtriser les spécificités relatives à la réalisation d'un audit préalable à toute opération immobilière et de choisir une structure d'accueil en adéquation avec l'opération réalisée. L'exercice final leur permet d'intégrer les techniques juridiques propres aux opérations immobilières et d'identifier clause par clause les précautions rédactionnelles à prendre.
Programme de la formation Cession / acquisition d'actifs immobiliers : immeubles en direct ou titres de sociétés immobilières :
Déterminer la stratégie globale de son opération de cession/acquisition d'actifs immobiliers
- Maîtriser les étapes préalables à sa cession/acquisition
- Comprendre le contexte économique de son opération
- Déterminer les points forts et les points faibles de son opération et définir ses principaux objectifs
- Acquéreur, vendeur : auditer le patrimoine immobilier, préalable nécessaire pour réussir son opération
- Réaliser un audit de précession, de préacquisition
- Les documents à fournir à un acquéreur potentiel ou à exiger du vendeur
- Identifier les types de risques : immobilier, juridique, fiscal, financier...
- Définir le calendrier de l'opération
- Exercice d'application : élaboration d'une check-list et analyse des risques les plus fréquents dans la réalisation d'opérations immobilières
Financement de l'opération : choisir le meilleur montage en fonction des objectifs
- Identifier les formules classiques de financement
- Financer une acquisition par fonds propres
- Cerner l'intérêt de faire appel à une banque
- Utiliser le crédit-bail
- Émergence de nouveaux modes de financement : identifier les avantages
- Les critères de choix : limites, risques, avantages juridiques et fiscaux
Opération directe ou par l'intermédiaire d'une société : structurer l'opération
- Chez l'acheteur
- Les hypothèses pour lesquelles l'utilisation d'une société est conseillée
- Le recours à la société civile immobilière : cerner les incidences
- Chez le vendeur
- Agir quand le vendeur demande une cession de titres plutôt qu'un immeuble : acquérir et financer
- Étude de cas : analyse comparative des structures d'accueil
- Société civile immobilière, SNC ou société à l'IS : les choix à opérer et les critères à retenir
- La détention des immeubles par une structure étrangère
Optimiser les négociations et réussir la rédaction des actes de cession ou d'acquisition d'actifs immobiliers
- Utiliser la lettre d'intention : définir son contenu
- Différencier les types d'avant-contrats et profiter de leurs spécificités
- Promesse d'achat ou promesse de vente
- Promesse unilatérale ou promesse synallagmatique
- Analyser les clauses essentielles lors des pourparlers
- Durée, prix, objet...
- Clauses suspensives, clauses pénales et clauses de dédit
- Rédiger son protocole d'accord en toute sécurité
- Sécuriser les clauses financières et garantir le paiement du prix : modalités de paiement du prix et échelonnement du paiement, séquestre, garanties financières
- Maîtriser les clauses fondamentales et aménager les obligations contractuelles du vendeur ou de l'acheteur
- Organiser le transfert des droits
- Rédiger et sécuriser les cessions d'immeubles à travers des sociétés
- Exercice d'application : rédaction d'un protocole d'accord et analyse des clauses sensibles.
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