Gérer au mieux ses baux commerciaux : de la négociation à la fin du bail

Maîtriser la rédaction des clauses essentielles d'un bail commercial. Analyser les aménagements possibles dans le cadre du décret de 1953. Gérer la fin du bail et ses incidences.

Méthode pédagogique :
En procédant étape par étape, les animateurs assurent une formation complète sur le régime des baux commerciaux, de la négociation à la fin du bail. Des études de cas permettent aux participants d'intégrer les connaissances en analysant des cas concrets et des exemples de clauses, de manière à en faire une application immédiate.

Programme de la formation Gérer au mieux ses baux commerciaux : de la négociation à la fin du bail :

Maîtriser les conditions du droit au statut des baux commerciaux

• Identifier les baux soumis au décret de 1953
• Cerner les conditions du droit au statut
• Étendre le droit au statut
• Identifier l'articulation entre le statut des baux commerciaux et le régime des baux professionnels
• Définir les clauses négociables au regard du décret
• Clauses financières
• Clauses de garantie
• Clauses économiques
• Le régime des baux dérogatoires : les cas pour lesquels déroger au statut des baux commerciaux est envisageable
• Étude de cas : attitude à adopter en fin de bail dérogatoire
• Identifier la marge de manoeuvre dans la fixation du loyer
• Négocier les charges locatives dès la souscription du bail
• Déplafonnement du loyer : cerner les conditions
• Révision triennale : comparaison entre les clauses d'indexation et les clauses d'échelle mobile
• Étude de cas : examen de la procédure de fixation du loyer à l'occasion de la révision ou du renouvellement du bail
• Optimiser la fiscalité des baux commerciaux
• Le régime fiscal du pas-de-porte, des loyers, de l'indemnité d'éviction...

Optimiser le fonctionnement des baux commerciaux

• Gérer un bail commercial
• Transmission, cession du bail et sous-location : rédiger ces clauses
• Mesurer les particularités et dangers
• Entretien, réparation, travaux de mise en conformité : identifier les droits et obligations des parties
• Les clauses à négocier lors de la conclusion du bail
• Étude de cas : examen du formalisme nécessaire en cas de sous-location

Anticiper la fin des baux commerciaux

• Exercer le congé
• Définir les conditions du droit au renouvellement du bail
• Les conditions pour le preneur
• L'utilisation du droit de repentir par le bailleur
• Le refus de renouvellement : les conditions que le bailleur peut invoquer
• Les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction pour le locataire
• Le droit de reprise du bailleur
• Étude de cas : faire le point sur toutes les conditions nécessaires au renouvellement
• Maîtriser les mécanismes de résolution et de résiliation
• Résiliation amiable ou pour non-respect du bail : cerner les conséquences
• Mesurer l'impact d'une clause résolutoire sur la procédure de résiliation
• Analyser le sort du bail dans une procédure collective
• Les conséquences d'une procédure collective à l'encontre du bailleur
• Redressement ou liquidation judiciaires du preneur : préserver les droits du bailleur

ATELIER PRATIQUE
Rédaction des clauses essentielles d'un bail commercial
Si certaines dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives, d'autres peuvent en revanche être soumises à une véritable discussion entre les parties. Encore faut-il connaître les clauses sur lesquelles il convient de porter plus particulièrement son attention.

• L'objet du bail : la description des locaux et la destination des lieux avec les possibilités de déspécialisation
• Les clauses relatives au loyer du bail : la fixation du loyer initial, le pas-de-porte, le dépôt de garantie, l'échéance du loyer, le paiement des charges, la révision du loyer en cours de bail, la clause d'échelle mobile, le plafonnement/déplafonnement du loyer
• Le renouvellement du bail : la forme du congé, le droit au renouvellement, l'indemnité d'éviction
• La fin du bail : la résiliation par le locataire/par le bailleur, la résiliation amiable, la clause résolutoire, la clause de non rétablissement

Paris : 31 mars ou 25 juin ou 27 août ou 19 novembre 2010
Lyon : 7 mai ou 10 novembre 2010
Marseille : 5 mars ou 20 octobre 2010
1 jour - 7 heures - 795 € HT