• Comprendre les mécanismes qui impactent et mesurent le bénéfice effectif procuré par une opération financière.
• Utiliser efficacement les notions de TRI et de VAN.
• Savoir les mettre en pratique et maîtriser les problèmes complexes.
Méthode pédagogique
À partir d'exemples tirés de différents secteurs, les participants travaillent sur des cas leur permettant de maîtriser au mieux les concepts et calculs financiers et d'appréhender les performances effectives des investissements et montages financiers.
Programme
Rappel des principes à maîtriser
- Taux périodique, proportionnel et actuariel
- Flux financiers : structures usuelles / spéciales, valeur actuelle et valeur future
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Calcul de crédits, de taux, de rentabilité, de capitalisation, de leasing, de TEG, de tableau d'amortissement, de revenus issus d'un capital…
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Concepts financiers indispensables (TRI, VAN, VFN)
Comprendre la mécanique de l'investissement
- Mesurer la rentabilité effective d'un portefeuille de SICAV et de valeurs mobilières
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Définir l'aspect comptable : le prix de revient unitaire
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Identifier les aspects financiers : impact de la variable "temps", méthode du Total Shareholder Return (TSR), méthode linéaire de Dietz, rentabilité effective, supplément ou déficit de profit par rapport à un placement sans risque et à taux fixe donné…
- Maîtriser les mécanismes de l'effet de levier
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Dans quelle mesure l'endettement permet-il d'accroître la rentabilité des capitaux propres ?
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Analyser le mécanisme de l'effet de levier : quels sont ses atouts et ses limites ?
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Cerner l'influence de la fiscalité : taux effectif d'un crédit et rentabilité effective d'un actif après impact fiscal
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L'immobilier : terrain privilégié de l'effet de levier
- Choisir au mieux les investissements et les emprunts
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Quelle variable faut-il maximiser ?
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Définir les critères de choix (ou de rejet) d'un investissement
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Quels paramètres de décision entre deux investissements retenus ? Entre deux emprunts ? Montant, taux, durée, type d'amortissement…
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Comment optimiser ces différents critères ?
- Mener une étude financière sur des investissements immobiliers
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Financement sur fonds propres ou à crédit ? Crédit total ou partiel ? Amortissable ou in fine ?
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Quel impact du taux d'intérêt auquel travaille la trésorerie différentielle ?
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Quelle analyse du profit lié à l'immeuble et du profit lié à l'endettement ?
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L'objet du financement par le crédit n'est pas l'économie d'impôts
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Adossement éventuel à une capitalisation
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Particularités fiscales de l'immobilier
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Impact des aides fiscales : Périssol, Malraux, Besson, de Robien, Borloo
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Analyse schématique des différents cas de figure possibles
- Exercice d'application : quelle est la rentabilité effective de l'épargne-logement ?
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Comment mesurer l'intérêt d'une renégociation de prêt ?
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Quelle est la rentabilité effective pour l'usufruitier et pour le nu-propriétaire d'un investissement immobilier démembré ?
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Faut-il mensualiser son IRPP ?
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